Immobilienmarkt im Land um ein Drittel eingebrochen

Schwarzach Die Kurve zeigt nach unten. Nach Rekordjahren mit teils explosionsartigem Wachstum und Preisen, die regelrecht durch die Decke gingen, hat der Immobilienmarkt im Land eine Vollbremsung hingelegt. VN-Recherchen im Grundbuch für die Monate Jänner bis Juli dokumentieren bei den tatsächlich getätigten Transaktionen einen Rückgang um ein Drittel im Vergleichszeitraum der letzten fünf Jahre. Betroffen sind praktisch alle Bereiche, Wohnungen besonders stark.

Mit stark gestiegenen Zinsen und erheblichen Hürden bei der Kreditvergabe hat der Abwärtstrend in den letzten Monaten Fahrt aufgenommen. Für viele Interessenten ist Wohneigentum praktisch unerschwinglich geworden. Finanzierungen scheitern reihenweise, wie Branchenvertreter berichten. Das zeigen auch die jüngsten Zahlen. So wurden in diesem Jahr bisher erst Verkäufe von 1151 Neu- und Gebrauchtwohnungen verbüchert. Ähnlich wenige waren es zuletzt vor elf Jahren. Zum 5-Jahres-Durchschnitt liegt der Rückgang bei 32 Prozent.

Auch bei Grundstücken ist eine Kaufzurückhaltung offensichtlich. In diesem Jahr haben bisher erst 483 Böden den Besitzer gewechselt. Im Vergleich zum Schnitt der letzten fünf Jahre bedeutet das einen Rückgang um ein Fünftel. Noch markanter ist der Einbruch mit 35 Prozent im 5-Jahres-Vergleichszeitraum bei Einfamilienhäusern, wo allerdings auch das Angebot knapp ist. Insgesamt wurden heuer lediglich 150 Häuser verkauft.

Während die Käufe in Summe deutlich zurückgegangen sind, lassen sich aus den Daten im Grundbuch auch Preissteigerungen ablesen. So liegt etwa der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Gebraucht- und Neuwohnungen heuer bisher bei 5238,90 Euro und damit dem Doppelten von vor zehn Jahren. Die Steigerung zum Vorjahr ist mit 4,5 Prozent allerdings moderater ausgefallen.

Immobilien bleiben wertstabil, wenn auch zum Boomjahr 2022 teils leichte Rückgänge merkbar sind. Experte Andreas Hofer (AH Immobilien, Lustenau) verweist deshalb auf einen längeren Vergleichszeitraum, wonach mit Immobilien niemand einen Verlust gemacht habe. Was man jetzt sehe, ordnet der Makler als Marktkonsolidierung ein. „Die letzten Jahre hatten wir keinen gesunden Markt. Jeder hat eine Finanzierung erhalten. Es wurde alles um jeden Preis verkauft”, so Hofer. Davon hätten zwar alle in der Branche profitiert, auf lange Sicht habe er die Entwicklung aber nicht für gut befunden.

Die aktuelle Situation allerdings auch nicht. Hofer sind, wie den meisten seiner Branchenkollegen, die hohen Hürden bei der Kreditvergabe ein Dorn im Auge. So sieht die KIM-Verordnung etwa vor, dass nur 40 Prozent des Haushaltseinkommens für die Kreditrate aufgewendet werden darf. Für den Immobilienexperten „die Wurzel des Problems”.

Finanzierungen scheitern

Wohnungen zu verkaufen, ist schwerer geworden. „Aber wir verkaufen noch immer”, so Hofer. Dass Finanzierungen bei Interessenten scheitern, sei allerdings ebenfalls tägliche Praxis. Unbestritten sei ein deutlicher Rückgang der Nachfrage in allen Bereichen. Auswirkungen auf die Preise hat das offensichtlich vorwiegend am Gebrauchtwohnungsmarkt. Diese seien teils um zehn bis 15 Prozent zurückgegangen, während die Preiskurve im Neubau weiter deutlich nach oben zeigt. Jetzt würden jene Bauprojekte auf den Markt kommen, für die Grundstücke zu Höchstpreisen erworben wurden. „Zudem legen auch die Baukosten weiter zu.”

Wie sehr der Neubaubereich unter Druck steht, schildert Beatus Fleisch, Eigentümer von Primus Immobilien in Bludenz, im Gespräch mit den VN. Er beziffert den Rückgang mit 50 bis 80 Prozent, verweist aber gleichzeitig auf Unterschiede in den Segmenten. Exklusivere Immobilien in guten Lagen würden stärker nachgefragt.

Auch Fleisch ortet eine gewisse Konsolidierung. Speziell „mittelmäßige Wohnungsprojekte” seien in den letzten Jahren teils überbezahlt gewesen. Da sich grundsätzlich am Wohnbedarf nichts geändert habe und Nachfrage noch immer vorhanden sei, hofft der Immobilienexperte auf eine Trendwende 2025. Dazu brauche es aber auch die entsprechenden Rahmenbedingungen, so Fleisch.