Auflagen für Immobilienkredite sorgen weiter für Kritik: „Die hätte es aktuell gar nicht gebraucht“
Sowohl in der Wirtschaftsforschung als auch in der Praxis ist die Verwunderung über die KIM-Verordnung der Finanzmarktaufsicht weiter groß.
Wien, Dornbirn Christian Hagspiel würde ja eh gerne. Wenn er nur könnte. Aber er kann nicht. Viele seiner Kundinnen und Kunden muss der Verantwortliche für das Wohnraumgeschäft an der Dornbirner Sparkasse aktuell enttäuschen. Der Grund: Die sogenannte „KIM-Verordnung“ der Finanzmarktaufsichtsbehörde (FMA), die verpflichtende Kriterien für die Vergabe von Immobilienkrediten aufstellt.
Die aktuellen Auflagen: Eigenmittel im Umfang von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises müssen vorhanden sein, zudem darf die monatliche Tilgungsrate 40 Prozent des Haushaltseinkommens nicht übersteigen. Damit soll verhindert werden, dass sich Kreditnehmer in einem unsicheren Zinsumfeld überschulden. In der Politik sorgt diese Entscheidung des unabhängigen Gremiums aber immer wieder für Kritik – etwa bei Landeshauptmann Markus Wallner oder Finanzminister Magnus Brunner „Systematische Risiken angesichts von Immobilienpreisboom, Zinswende, fragilem wirtschaftlichem Umfeld sowie der derzeitigen Kreditvergabepraxis“ sollen mit der Verordnung begrenzt werden, sagten die FMA-Vorstände Helmut Ettl und Eduard Müller im Juni 2022.
“Der Stillstand beim privaten Wohnbau in Vorarlberg aufgrund der unverhältnismäßig strikten Regeln der KIM-Verordnung kann nicht akzeptiert werden.”
Markus Wallner (ÖVP), Vorarlberger Landeshauptmann
Unterschiedliche Bedürfnisse
Doch Christian Hagspiel kann die nicht nachvollziehen. Er glaubt, dass der Immobilienmarkt angesichts des angespannten Zinsumfelds immer eingebrochen wäre: „Der Weg ins Eigenheim oder zur eigenen Immobilie wurde sowieso erschwert – natürlich war es zu Zeiten des Negativzinses deutlich einfacher, das zu machen“, sagt er im VN-Gespräch.
„Die Ausfälle von einem niedrigen einstelligen Prozentsatz zeigen, dass wir immer sehr konservativ finanziert haben.
Christian Hagspiel, Verantwortlicher Wohnraumgeschäft, Dornbirner Sparkasse
„Bei dem Thema fallen mir vor allem Junge ein, die regelmäßig Mittel ansparen oder sogar Reserven aufmachen, weil sie sagen, dass für sie der Fokus voll auf einer kleinen Wohnung liegt“, schätzt Hagspiel die Situation ein. Bei diesen könne man auch 45 oder sogar 50 Prozent des monatlichen Einkommens für die Kredittilgung aufwenden, „weil sie nicht das Bedürfnis haben, zweimal im Jahr in den Urlaub zu gehen oder sich ein neues Auto zu kaufen“. Solchen Menschen den Kredit verwehren zu müssen, gehöre mittlerweile zu seinem „Daily Business“.
Konservative Finanzierung
Zahlen der Dornbirner Sparkasse würden außerdem zeigen, dass durch die gestiegenen Zinsen kein gröberes Problem bei der Tilgung entstanden ist: „Es gibt natürlich immer die Einzelfälle, aber das betrifft einen niedrigen einstelligen Prozentsatz“, sagt Hagspiel: „Das zeigt, dass wir – und da kann ich, glaube ich, für alle Regionalbanken im Land sprechen – immer sehr konservativ finanziert haben.“ Dazu würden auch ausführliche Bonitätsprüfungen und Einblicke in die individuelle Finanzsituation gehören.
Dass das geklappt habe, zeige die aktuelle Situation: „Hätten wir nicht gut gearbeitet, müssten wir bei den jetzigen Höchstzinsen und dem Immobilienmarkt, der kaum in Bewegung ist, ein extremes Problem bekommen. Aber es passiert ja nichts.“ Also kommt Christian Hagspiel zum Schluss: „Wir hätten die KIM-Verordnung nicht gebraucht.“
Regulierung zum falschen Zeitpunkt
Zu einem ähnlichen Schluss kommt Michael Klien, Ökonom am Wirtschaftsforschungsinstitut (WIFO) und Experte im Bereich der Bauwirtschaft: „Das Timing der KIM-Verordnung ist besonders schlecht“, sagt der Dornbirner den VN: „In Wirklichkeit hätte es die Regulierung vor fünf oder zehn Jahren gebraucht, um den Boom nicht so entstehen zu lassen und zu bremsen.“ Auch dem eigentlichen Sinn, die Banken zu stabilisieren, widerspreche dieser Zeitpunkt: „Die Kreditvergabe ist noch einmal stärker eingebrochen, als es allein durch die Zinsänderung der Fall gewesen wäre.“
„Selbst wenn ich sage, dass die Regel prinzipiell sinnvoll sein kann, ist die Ausgestaltung schon sehr streng.“
Michael Klien, Ökonom (Bauwirtschaft und Wohnbau), Wirtschaftsforschungsinstitut
Die Regulierung hätte also eher destabilisierend gewirkt: „Und das Risiko, das sich in den letzten zehn Jahren vor der Regulierung angesammelt hat, bleibt ja.“ Eine restriktive Kreditvergabe sei zudem „ein Schaden für die Gesamtwirtschaft“, sagt Michael Klien. Primär betroffen von der Verordnung ist laut ihm der Mittelstand; ihm stelle sich aber die Frage, warum etwa Haushalte mit einem monatlichen Netto-Einkommen von 10.000 Euro nicht 50 Prozent für eine Kredittilgung aufwenden dürfen sollten: „Mit 5000 Euro ist ein Lebensunterhalt doch bestreitbar.“
Hinzu komme, dass, wie bereits Hagspiel ausführte, die Ausfallraten nicht angestiegen seien: „Diese sind auf einem historisch niedrigen Niveau.“ Und auch den „Schutz der Kreditnehmer“ in einem angespannten Zinsumfeld sieht Klien nicht umgesetzt: „Wenn das wirklich so wäre, könnte man die Regel ja auch nur auf variabel verzinste Kredite anwenden.“ Also, so Klien: „Selbst wenn ich sage, dass die Regel prinzipiell sinnvoll sein kann, ist die Ausgestaltung schon sehr streng.“