Das bringt das neue Wohnpaket für Vorarlberg

Bregenz Vor einer Woche kündigte die schwarz-grüne Landesregierung ihren Fünf-Punkte-Plan für den Herbst an. Die erste große Baustelle: Leistbares Wohnen im Westen Österreichs.

Angekündigt wurde ein umfangreiches Wohnpaket: Eine neue Wohnbauförderung ab dem Jahreswechsel, eine erhöhte Wohnbeihilfe für Familien mit Kindern. Der Heizkostenzuschuss wurde bereits erhöht und ausgeweitet. Eine Sonderinitiative im gemeinnützigen Wohnbau, nachdem man aufgrund der Marktlage die selbst gesteckten Ziele von 4000 neuen Wohnungen bis 2024 nicht erreichen konnte. Die Schaffung von Bodenfonds zur Förderung des gemeinnützigen Wohnbaus in den Gemeinden. Ein Ausbau von “sicher vermieten” und die Leerstandsabgabe im Kampf gegen den Leerstand. Und dann gibt es noch die leidigen Auflagen der Finanzmarktaufsicht bei der Kreditvergabe, Stichwort Eigenkapitalquote bei der Finanzierung von Wohneigentum.

Das Wohnpaket umfasst zwölf Punkte. “Was vorliegt ist ein umfassendes Wohnpaket, das in seiner Tiefe etwas unterschiedlich ist”, erklärt Landeshauptmann Markus Wallner am Montag.

Wohnen 550

Konkret kommt eine Wiederbelebung und Neuausrichtung von “Wohnen 550” im gemeinnützigen Wohnbau. Mit dem Sonderwohnbauprogramm sollen, gemeinsam mit der Vogewosi, künftig einheitliche Zweizimmerwohnungen mit einer Größe von 50 Quadratmetern und einem Minimum an Infrastruktur um 550 Euro im Monat angeboten werden. Sprich, verzichtet wird auf Lift, Tiefgarage oder Unterkellung. Diese gibt es in drei Blockgrößen von 14 bis 30 Wohnungen pro Gebäude. Insgesamt 300 solche Wohneinheiten seien geplant. “Wohnen 550” ist als Starterwohnung etwa für junge Familien oder Alleinerziehende gedacht, für die ersten zehn Jahre. Landesrat Daniel Zadra fordert die Gemeinden auf, dieses Angebot anzunehmen und anzufordern. Landesrat Marco Tittler sieht in diesen zehn Jahren die Chance von jungen Menschen, Ersparnisse aufzubauen für die nächste Wohnung.

Bereits 2016 startete die Vogewosi unter “Wohnen 500” ein sehr vergleichbares Projekt, damals entstanden die Wohneinheiten ebenfalls in Holzmodulbauweise. Dieses wurde über die Jahre jedoch aufgeweicht, da die Gemeinden immer wieder Abänderungswünsche hatten. “Wir gehen nun einen Schritt weiter und sagen ganz konsequent: Das sind wirklich Startwohnungen”, erläutert Tittler. Diese 300 Wohnungen wird es daher mit Blick auf die Zielgruppe strikt nur in dieser vorgegebenen Version geben. Selbst in der reduzierten Bauweise werde dieser Mietpreis nur durch großzügige Förderung möglich sein.

Wohnbauförderung

Klar ist für Wallner, dass nur in einer vernünftigen Kombination von vernünftigen Kreditvorgaben und angemessenen Förderungen eine neue Dynamik in den Wohnungsmarkt möglich sein wird. Bei der Wohnbauförderung ändert sich nichts an den ökologischen Vorgaben, sprich Heiztechnik. Ebenso wird es weiterhin einen maximalen Kaufpreis geben. Jungfamilien und der Ersterwerb werde besonders berücksichtigt. Die Zinssätze betragen entweder 1,25 Prozent als Fixzinssatz oder 0,25 Prozent für eine gestaffelte Rückzahlung auf 35 Jahre als Basisförderung.

Miet-Kauf-Modelle

Als dritter Schwerpunkt sieht das Land künftig Miet-Kauf-Modelle im Gemeinnützigen Wohnbau. Diese werde ebenfalls mit der Vogewosi entwickelt werden. Der Endpreis der Wohnung soll dabei schon im Vorfeld feststehen, verspricht Tittler.

Nachverdichtung

Derzeit sind 600 gemeinnützige Wohnungen im Bau, betont Wallner. Bei der Revitalisierung von Sozialbauanlagen werde man daher einen Fokus auf Nachverdichtung gelegt werden, kündigt das Land ebenfalls ein Pilotprojekt an.

Sanierungsoffensive

“Es ist beinahe schon eine Binsenweisheit, dass man antizyklisch investieren muss”, sieht Landesrat Daniel Zadra das Paket zur rechten Zeit gekommen, angesichts der strauchelnden Bauwirtschaft. Die Hälfte der 22.000 Wohnungen im gemeinnützigen Bestand werden noch fossil beheizt. In den nächsten zwei Jahren soll dies in 1000 Wohnungen geändert werden, in den nächsten außerdem zehn Jahren 1236 Wohnungen in den sogenannten 9er-Häusern saniert werden. So sollen diese Wohnungen länger verfügbar gehalten werden.

Abseits davon ist ebenfalls eine Adaption der Sanierungsrichtlinie angedacht, die auch Zu-, Ein- und Umbauten zur Nachverdichtung unterstützen werde. Dies umfasst neben neuen Einkommensgrenzen und Einführung einer Jungfamilienförderung für die Sanierung des ersten Eigenheims auch die Abschreibungsdauer auf 15 Jahre verkürzt werden. Letzteres mache die Sanierung gerade für Investoren interessanter. Die entsprechenden Richtlinien sei in Vorbereitung.

Bodenfonds

Der Bodenfonds ist schon länger im Gespräch, um Grundstücke für den sozialen Wohnbau zu sichern und günstig anbieten zu können. In einer Pilotphase werden drei bis fünf Projekte umgesetzt, diese sollen für die im Schulterschluss eingebundenen Gemeinden und Land auch als Lernbeispiel dienen. Gegründet werde der Bodenfonds noch 2023, mit ersten Gemeinden sei man bereits in Abklärung bezüglich der Umsetzung dieser Pilotprojekte.

Hinzu kommt ein Studentenwohnheim in Dornbirn für 80 Studierende, eine Überarbeitung der Bautechnikverordnung sowie eine Anpassung der Wohnbeihilfe umgesetzt werden. Bereits umgesetzt oder in der Umsetzung ist das neue Raumplanungsgesetz mit der Zweitwohnsitzabgabe wie auch der neue Wohn- und Heizkostenzuschuss.

Der Kostenfaktor

30 bis 36 Millionen Euro erwartet Tittler an gewöhnlichen Landesdarlehen allein im Bereich des Sonderwohnbauprogramms, aufgeteilt auf die nächsten Jahren. Hinzu kommen 6,5 Millionen Euro verlorener Zuschuss, um die 300 Wohnungen zum angestrebten Preis anbieten zu können. Bei den Sanierungen hängt es davon ab, was sich in dieser Materie auf Bundesebene an Fördermöglichkeiten ergibt.

Das letzte Wohnpaket der Landesregierung vor einem Jahr versprach vereinfachte Förderstrukturen wie der Wohnbauförderung, eine verdichtete Bauweise und die Schaffung eines Eigenmittelersatzdarlehens zur Unterstützung bei der Schaffung des Eigenheims. Letzteres scheitere an besagter Finanzmarktaufsicht. Dies will Wallner nicht akzeptieren, es sei unfassbar, dass manche Vorarlberger scheinbar in Deutschland trotz gleicher Vorgaben zu Krediten kommen, in Vorarlberg jedoch nicht. “Wenn die Antwort heißt, das muss man europäisch lösen, dann muss man es europäisch lösen”, erwartet Wallner. Man werde die Probleme nur in Kombination von Darlehen und Förderungen lösen können.

Die Kritik

“Wir haben heute gute Schlagworte gehört, dennoch fehlen konkrete Informationen zur Ausgestaltung der genannten Initiativen und ein Fokus auf den Ersterwerb von Eigentum bei jungen Menschen”, kommentiert NEOS-Wohnbausprecherin Fabienne Lackner das von der Landesregierung präsentierte neue Wohnpaket. Entscheidend sei ebenfalls, wie am Ende des Tages der angekündigte Bodenfonds sowie die neuen Wohnbauförder- und Wohnbeihilferichtlinien ausgestaltet werden.

“Das ist alter Wein in neuen Schläuchen – allerdings ist er während der „Lagerung“ deutlich schlechter geworden”, erinnert SPÖ-Landesvorsitzender Mario Leiter an das Projekt von 2016. “Durch langes Zuwarten und Zögern hat man so eine Forderung nach leistbaren Starterwohnungen für die Menschen in Vorarlberg verteuert. Diese aufgewärmte und verschlechtere Forderung aus dem Regierungsprogramm nun auch noch als großen Wurf zu verkaufen, ist beschämend.”