Wohnungsnot in Vorarlberg: “Gemeinden haben die Instrumente in der Hand”
Die Bauträger verweisen auf die Auflagen der Gemeinden. Diese stünden oft genug günstigem Bauen im Wege.
Feldkirch Dass Wohnraum in Vorarlberg, gerade im Rheintaler Unterland teuer ist, steht für die meisten außer Frage. Wie man darauf reagieren soll, ist jedoch Thema. Der Wolfurter Gemeinderat Jadranko Lesic wünscht sich mehr Alternativen zwischen dem bisherigen privaten Wohnbau und dem sozialen Wohnbau, etwa gemeinnützige Projekte wie genossenschaftliche Bauprojekte. Die Baubranche wiederum verweist auf die Hindernisse, die die Gemeinden selbst produzieren.
Einschränkende Vorgaben
“Herrn Lesic sollte bekannt sein, dass gerade die Gemeinden die raumplanerischen Instrumente in ihren Händen halten”, wundert sich Hilmar Müller, Fachgruppengeschäftsführer Bau, Gärtner und Floristen, Immobilien- und Vermögenstreuhänder. Er verweist auf die Bebauungsvorgaben, angefangen von den Baunutzungen über Geschosszahlen bis zur Frage, ob es einen Lift benötige. Müller wünscht sich hier von den Gemeinden eine zukunftsweisende Planung, die Unternutzungen entgegentritt: Nicht nur Höchstgrenzen, sondern auch Mindestgrenzen bei der Baunutzungs- und Geschosszahl.
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Am Beispiel Wolfurt: Grundsätzlich gilt eine Baunutzungszahl von 45, wie auch in vielen anderen Gemeinden Vorarlbergs. Dies bedeutet 45 Quadratmeter Gesamtgeschossfläche pro 100 Quadratmeter Nettogrundfläche, sprich der gewidmeten Baufläche des Grundstücks. Dies führte vielerorts zu Einfamilienhäusern mit großem Garten. Im Zentrum ist man da großzügiger: Die Baunutzungszahl darf hier nirgends unter 60 bis 90 sein, das Maximum bewegt sich von 110 bis 150 – und für ein Grundstück darüber hinaus. Auch die Zahl der Stockwerke ist vorgeschrieben und bewegt sich meist zwischen drei und vier Geschossen.
Langwierige Behördenverfahren
Beim Bedarf, was gebaut wird, müsse man auch unterscheiden. Der Bedarf, nach dem sich die gemeinnützigen Wohnbauträger orientieren, wird durchaus von den Gemeinden erhoben. Der private Wohnbau baut wiederum, was er als Nachfrage auf dem Markt wahrnimmt. Was der Bauträger für verkaufbar empfindet, wird er auch bauen. Viele der 200 Familien auf Lesics Liste sind nicht obdachlos, wünschen sich aber eine Veränderung der Wohnsituation – meist eben aus Kosten- oder Platzgründen.
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Doch auch bei einem weiteren Thema sieht er die Gemeinden am Zug: Der Projektdauer. “Bauträger, egal ob gewerblich oder gemeinnützig, würden sich über raschere Verfahren freuen, dies wäre für alle Beteiligten von Vorteil”, erklärt Müller. Das Bewilligungsverfahren wäre aufwendig und zeitintensiv, hier könnten sich manche Gemeinden etwa bei Fragen des Ortsbildes für eine schnellere Entscheidungsfindung einsetzen. “Laut Experten ist Stadtplanung auf einen Zeitraum von 80 bis 100 Jahren auszulegen, demgemäß sollten sich die Kommunen fragen, wie ihr Erscheinungs- und Wirkungsbild dann aussehen soll”, schließt Müller. “Ein jetzt mitunter freistehendes viergeschossiges Solitärgebäude ist in hundert Jahren Teil einer urbanen Baulinie – wie sonst können urbane Zentren entstehen?”